De falta de documentação ao próprio andamento da obra. São muitos os motivos que levam ao atraso da entrega de um imóvel aos compradores. Mas o que fazer quando é você nesta situação? Quais são os direitos de quem comprou o imóvel e está na espera para a entrega das chaves?
A Lei 13.786/18, conhecida como a Lei do Distrato, trata da rescisão de contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária e de atraso de obras. Pela lei passou-se a admitir o atraso da entrega das chaves de até 180 dias.
Somente após esse tempo é que a incorporadora será considerada em “mora”, ou seja, que a obra está atrasada e o comprador poderá requerer a rescisão e aplicação da multa.
Após o término do período de 180 dias, fica a critério do comprador requerer o distrato do contrato ou manter a aquisição, com aplicação de multa. Se solicitar o distrato, terá o direito de receber os valores pagos, com atualização monetária, além de multa, que deverá ser paga no prazo de 60 dias.
Com o advento da lei 13.786/18, houve a inclusão do art. 43-A na Lei dos Condomínios (4.591/64), o qual assim dispõe:
"Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.
§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.
§ 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação.”
Contudo, um ponto deve ser ressaltado. Os contratos dessa espécie, em sua maioria, são contratos de adesão. A incorporadora os elabora, restando ao adquirente apenas a assinatura do documento. Dito isso, veja que muitas vezes as incorporadoras não estabelecem multa para descumprimento da obrigação por ela própria, apenas para os casos de descumprimento do adquirente (o que já possui previsão expressa no artigo 67-A), eis que a lei não os obriga. E nisso falha essa lei, pois a questão poderá ser levada ao Judiciário posteriormente, a fim de que seja arbitrada judicialmente a multa, trazendo insegurança ao adquirente.
Por fim, vale ressaltar que, em linhas gerais, a litigiosidade antes da edição da lei era muito mais recorrente do que após a sua publicação, tendo em vista a pacificação de diversas questões não disciplinadas pela Lei 4.591/64. Com efeito, a Lei do Distrato trouxe maior segurança jurídica ao mercado de incorporação imobiliária e permitiu a previsão dos riscos do negócio pelas partes de forma mais efetiva, em que pese ser visível a possibilidade de ocorrência de um desequilíbrio contratual, diante das vantagens assumidas pela lei ao incorporador.
Como se prevenir de problemas
Ao pesquisar uma incorporadora imobiliária, verifique a situação dela a respeito das obras anteriores. É preciso saber a posição judicial em relação aos clientes e se ela tem mantido o cronograma de obras. Mesmo depois do contrato assinado, guarde os panfletos de publicidade do empreendimento, que servirão como prova, caso a empresa não cumpra o que foi prometido.
https://imoveis.estadao.com.br/compra/atraso-nas-obras-o-que-fazer/
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